اجاره بهای مسکن در سال ۹۸ چگونه است؟
با گذشتن چند ماه اول سال و شروع تابستان، نگرانی هر ساله خیلی‌ها شروع می‌شود. افزایش قیمت‌ها که از سال قبل شدت گرفته بود، تاثیرش را بر بازار مسکن هم گذاشته و حالا در آستانه فصل جا‌به‌جایی و اسباب کشی، رهن و اجاره ملک با رونق کمتری نسبت به سال قبل انجام می‌شود. اینجا سعی کرده‌ایم روند تغییرات بهای اجاره مسکن در سال ۹۸ را به شکل مختصر و مفید بررسی کنیم.
سرمایه‌گذاری در واحدهای کوچک
مشاوران املاک می‌گویند کل قراردادهای مسکن، چه مربوط به خرید و فروش باشد، چه رهن و اجاره، نسبت به سال قبل کاهش پیدا کرده اما در همین میزان معامله هم، بیشتر قراردادهایی که از بهمن سال ۱۳۹۷ تا فروردین سال ۱۳۹۸ نوشته شده مربوط به خرید و فروش بوده و حجم کمتری از معاملات به رهن و اجاره اختصاص داشته است. پیش‌بینی افشین پروین‌پور، کارشناس حوزه مسکن در خصوص بازار اجاره مسکن در سال ۹۸ این است که این بازار ظرفیتی برای افزایش بیش از ۳۰درصد را نخواهد داشت. او می‌گوید که اگر دولت به وعده‌اش برای اجرای قوانین مالیاتی در بخش سوداگری مسکن عمل کند، قیمت اجاره‌بها در سال جاری به شکل رضایت‌بخشی کنترل می‌شود. این کارشناس مسکن همچنین به از بین رفتن حباب بازار مسکن با اجرای قوانین مالیاتی جدی اشاره می‌کند و می‌گوید که در نهایت این کار باعث واقعی شدن قیمت ملک و کنترل اجاره‌بها خواهد شد.
اجاره‌بها ۳۰ تا ۳۵درصد بیشتر
از طرف دیگر، بیشتر مستأجران سعی بر تمدید قرارداد اجاره دارند و صاحبخانه‌ها اجاره بهایی حدودا ۳۰ تا ۳۵درصد بیشتر از سال قبل از مستأجران طلب می‌کنند. مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم این افزایش را تأیید کرده و گفته نرخ اجاره بها در سال گذشته در نهایت ۳۲درصد رشد داشت و امسال هم نرخ اجاره بهای خانه بیش از ۳۲درصد رشد نخواهد کرد و به همان میزان پارسال خواهد بود. این افزایش قیمتی است که محمدعلی ربانی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران هم آن را پیش‌بینی کرده و البته گفته که اگر سیاست‌های اقتصادی، پولی و مالی تغییری نکند، امکان دارد فشار اقتصادی بر مستأجران بیشتر شود.
امسال هم مثل گذشته، خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر (کمتر از ۱۰۰ متر) بیشتر روی بورس هستند و نرخ رشد اجاره‌بهای آنها بیشتر است.
خبر خوش برای مستأجران
نکته دیگری که بیشتر مشاوران املاک به آن اشاره می‌کنند احتمالا برای مستأجران یک خبر خوش به حساب می‌آید. آنها می‌گویند برخلاف تصور عموم، رشد اجاره مسکن -حتی در ماه‌های پر رونق بهار و تابستان- از نرخ تورم بیشتر نخواهد شد چون بازار کشش چنین جهش قیمتی را ندارد و مستأجران و صاحبخانه‌ها سعی می‌کنند روی نرخ‌های واقعی‌تری به توافق برسند. در واقع امسال برخلاف سال‌های گذشته رشد اجاره‌بها متناسب با رشد قیمت ملک نیست و بر اساس نرخ اجاره سال قبل تعیین می‌شود، یعنی همان حدود ۳۰ تا ۳۵درصد رشد. مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم با تأیید این نظریه گفته است که امسال به هیچ عنوان جهش قیمتی مسکن به شکل سال گذشته نخواهیم داشت و قیمت‌ها به ثبات می‌رسد. او افزوده که اجاره‌بها تابع قیمت خانه است، اما نه به آن اندازه، چرا که موجران عاقل هستند و به‌خوبی می‌دانند که رشد بیش از حد نرخ اجاره باعث خالی ماندن ملک آنها خواهد شد.
اجاره بیشتر، رهن پایین‌تر
امسال هم مثل سال گذشته، از یک سو به خاطر نرخ پایین سود بانکی و از طرف دیگر، به خاطر افزایش هزینه‌های زندگی، بیشتر صاحبخانه‌ها تمایل به دریافت اجاره بهای بالاتر و رهن پایین‌تر دارند. به طوری که بسیاری از قراردادهای تمدید اجاره، با برگرداندن بخشی از پول رهن و جایگزین کردن آن با اجاره بها منعقد می‌شود. همچنین در سال ۹۸ رکود خرید و فروش همچنان ادامه دارد و رشد ۵۰ تا ۷۰درصدی که قیمت ملک در سال گذشته داشت، باعث شده خریداران خانه اولی قدرت خریدشان را نسبت به سال ۹۶ و ۹۷ از دست بدهند و سرمایه‌شان را صرف رهن و اجاره کنند.
در نهایت کارشناسان املاک به مستأجرها و خانه اولی‌ها توصیه می‌کنند که اگر پول نقد در دست دارند، تعلل نکرده و منتظر تکان خوردن اوضاع و ارزان شدن ملک نمانند. بلکه هر طور شده با وام مسکن ملکی کوچک حتی در حاشیه شهر خریداری کنند چرا که طبق تجربه آنها، هر ملکی کما بیش ظرف ۵ سال دچار رشد قیمت می‌شود و سرمایه اولیه آنها افزایش پیدا می‌کند.
