خطرات مشارکت در ساخت و نکاتی که باید مدنظر داشته باشید
این روزها مشارکت در ساخت یا همان ساخت و ساز مشارکتی بسیار رواج یافته است و اغلب فعالان در حرفه ساخت و سازتمایل فراوانی برای قرارداد مشارکت در ساخت دارند. مشارکت در ساخت و ساز شاید بهترین گزینه برای آن دسته از افرادی است که قصد دارند ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی خود را به فروش برسانند در صورت مشارکت با سازنده‌‌ای که معتبر و مورد اطمینان باشد، می‌توانند در انتظار سرمایه‌گذاری پرسودی نیز باشند.
در ادامه این مطلب قصد داریم اطلاعاتی را در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و خطراتی که ممکن است برای طرفین قرارداد ایجاد شود و همچنین راهکارهای قانونی و نکاتی که باید هنگام تنظیم قرارداد به آن توجه کنید بپردازیم.
علاوه بر این مطالبی را در خصوص خطرات مشارکت در ساخت، تنظیم قرارداد مشارکت، مهم‌ترین شروط، مشارکت مدنی در ساخت، داور قرارداد ساختمانی، پروژه مشارکت و اعتبار قرارداد بیان خواهیم کرد، بنابراین اگر قصد انجام مشارکت در ساخت و ساز را دارید پیشنهاد می‌کنیم حتما نکاتی که در ادامه به توضیح آنها خواهیم پرداخت را مرور کنید.
در چه مواردی باید گزینه مشارکت در ساخت را انتخاب کرد؟
در بیشتر موارد به دلیل این‌که مالک معمولا قادر به سرمایه‌گذاری و دریافت وام بانکی نیست بنابراین از طریق قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اقدام به ساخت ملک موردنظر خود می‌کند.
یکی دیگر از دلایلی که معمولا اغلب مالکان ترجیح می‌دهند از طریق قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ملک خود را بسازند این است که فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز را در اختیار ندارند و علاوه بر این در صورت انجام این کار به جای یک واحد می‌توانند صاحب چند واحد آپارتمانی دیگر نیز بشوند.
از آنجایی که مشارکت در ساخت و ساز دارای نکات حقوقی و فنی زیادی است بنابراین باید قبل از ورود به این مشارکت خاص و پیچیده اطلاعات خود را به روزرسانی کنید و با دستی پر اقدام به انجام این کار کنید. با کسب اطلاعات بیشتر علاوه بر این‌که سرمایه‌گذاری پرسودی را برای خود رقم می‌زنید، خطا و مشکلات مشارکت در ساخت و ساز را تا جای ممکن به صفر خواهید رساند.
چه قراردادی را قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌نامند؟
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز در واقع به قراردادی گفته می‌شود که در آن یکی از طرفین قرارداد، ملک قدیمی یا کلنگی یا زمین خود را در اختیار یک سازنده قرار دهد تا وی با هزینه خود یک دستگاه آپارتمان را بر اساس قرارداد بسازد و به عبارت بهتر طرفین قرارداد در آپارتمان‌های ساخته شده شریک شوند.
آیا قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یک سند رسمی محسوب می‌شود؟
سند رسمی به سندی گفته می‌شود که از طریق یکی از مراجع زیر تهیه شده باشد:
- دفتر اسناد رسمی
- دفاتر ثبت اسناد
- مامورین دولتی و حکومتی
اما سند عادی به سندی گفته می‌شود که تشریفات بالا برای تهیه آن انجام نشده باشد.
سند عادی و رسمی چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟
اگر بخواهیم ساده‌تر بگوییم سند رسمی دارای قدرت اجرایی دارد، این در حالی است که سند عادی این قدرت اجرایی را در اختیار ندارد. همچنین، تاریخ سند رسمی از لحاظ اصحاب دعوی و اشخاص ثالث در هر دو طرف اعتبار دارد اما این در حالی است که این تاریخ برای اشخاص ثالث مؤثر نخواهد بود.
علاوه بر این، ادعای جعل فقط در مورد سند رسمی قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل قرار دارد و همچنین قابل تکذیب به معنای تردید و انکار قرار دارد.
یکی دیگر از تفاوت‌های سند عادی و رسمی در این است که در تنظیم سند رسمی، مأمور رسمی دولت دخالت دارد، در حالی که در سند عادی افراد به هر شکلی که بخواهند، می‌توانند سند را تنظیم کنند.
اگر سند رسمی بنا به هر دلیلی مفقود شود، امکان تهیه رونوشت از آن به سادگی وجود دارد اما در صورت گم شدن سند عادی امکان استفاده از رونوشت آن به طور کامل وجود ندارد. همچنین، اسناد رسمی بین طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانونی آنها از قبیل ورثه دارای اعتبار است.
راهکارهای قانونی و نکاتی که باید هنگام تنظیم قرارداد به آنها توجه کنید
یکی از نکاتی که برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به آنها توجه کنید این است که باید این قرارداد را در یک مکان مطمئن مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید. در صورت انجام این کار از بروز اختلافات بعدی و ضرر و زیان جلوگیری خواهید کرد.
علت لزوم انجام این کار این است که در بیشتر موارد طرف مالک یعنی سازنده با نحوه تنظیم و ریزه‌کاری‌های این نوع قراردادها آشنایی بیشتری نسبت به مالک دارد از این‌رو امکان دارد شرایط معامله متفاوت باشد و نیازمند ملزومات ویژه‌تری نیز باشد، در چنین شرایطی مراجعه به افراد متخصص و کاردان ضرورت بیشتری خواهد داشت.
در اغلب اوقات تنظیم قراردادهایی از این دست با توجه به متفاوت بودن شرایط روش‌های مختلفی خواهد داشت اما با این وجود در زمینه تعهداتی که مالک و سازنده نسبت به یکدیگر دارند نکات قابل توجه در تمامی آنها یکسان است.
توافق بین مالک و سازنده، نحوه مشارکت و نکات ضروری آن
در خصوص نحوه مشارکت و توافق بین مالک و سازنده نکات مهمی وجود دارد که در ادامه به توضیح آنها می‌پردازیم:
میزان آورده مالک و سازنده
در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز لازم است آورده‌های هر دو طرف قرارداد تا جایی که ممکن است به وضوح ذکر شوند. به عنوان مثال لازم است مالک ارزش‌گذاری دقیقی را روی ملک خود انجام دهد. همچنین اگر زمین یا ملک دارای امتیازات خاص و ویژه‌ای باشد که امکان انتقال آنها به ساختمان جدید وجود داشته باشد از جمله کنتور برق، چاه و … ذکر آنها در قرارداد ضروری است.
ارزش‌گذاری ملک
مالک: ارزش‌گذاری ملک از جمله مواردی است که لازم است قبل از معامله انجام شود؛ حال در صورتی که این کار به صورت صحیح انجام نشود، قطعا منجر به بروز اختلاف بین دو طرف قرارداد می‌شود.
نکته: در شرایطی که بنا به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه شود، یک از مواردی که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد، میزان آورده طرفین است.
سازنده: آورده‌های سازنده باید به صورت کامل و با ذکر جزئیات دقیق در قرارداد درج شود. ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص از جمله آورده‌های سازنده است.
به عنوان مثال تعیین این مورد که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، هزینه صورت مجلس تفکیکی، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت، بیمه تامین اجتماعی کارکنان و سایر موارد ضروی بر عهده چه کسی است و به چه شکلی باید پرداخت شوند، لازم است در قرارداد ذکر شوند.
کدام هزینه برعهده چه کسی است؟
از جمله مواردی که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت آنها ندارد می‌توان به بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … اشاره کرد که لازم است تمامی این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند.
علاوه بر این؛ هزینه‌های شروع پروژه مانند هزینه مهندسی، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت همه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و سایر موارد همگی از جمله وظائف قطعی سازنده است که لازم است در قرارداد ذکر شوند.
همچنین از جمله موارد مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن اشاره کنید مسئولیت هزینه‌های نصب انشعابات، به خصوص انشعابات مشاعات است که باید تعیین شود این هزینه‌ها بر عهده چه کسی است.
از همه مهم‌تر مدت زمان اجرای قرارداد ساخت و ساز مشارکتی است که باید به صورت دقیق مشخص شود. توجه داشته باشید برای تعیین زمان اجرای قرارداد ساخت و ساز مشارکتی از اصطلاحاتی مانند لغایت و تا حدود استفاده نشود.
تذکر: زمان اخذ مجوز ساخت، تحویل و بهره‌برداری مدت زمان اجرای قرارداد باید همراه با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال تعیین شود. علاوه بر این؛ یکی دیگر از تعهداتی که بر عهده مالک است و باید در قرارداد ثبت شود، تعیین مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده به منظور آغاز عملیات ساخت است.
تذکر: زمان بهره‌برداری ساختمان و استعلامات قانونی از جمله سند مستقل و یک برگی و سایر موارد دیگر باید با ذکر تاریخ در قرارداد درج شود.
سهم طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی
تعیین سهم هر یک از طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی یا همان سهم‌الشرکه باید به صورت دقیق مشخص شود. به عنوان مثال باید تعیین شود که سهم مالک از کل ساختمان چقدر است و همچنین محل استقرار آن به شکل دقیق تعیین شود. علاوه بر این لازم است تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی صراحتا مشخص شود.
تذکر: لازم است سهم‌الشرکه به صورت درصدی از کل پروژه و نه بر اساس طبقات ملک مشخص شود. همچنین یکی دیگر از نکاتی که لازم است در قرارداد مشخص شود این است که در صورت حاصل نشدن تعداد طبقات پیش‌بینی شده یا دریافت تراکم مازاد از سوی سازنده شرایط تکلیف سهم‌الشرکه به چه شکل خواهد شد.
انتقال سند
با توجه به نوع توافقی که طرفین معامله خواهند داشت انتقال سند در حالت‌های مختلفی قابل انجام است.
- انتقال سند برای مالک:
در حالت اول مالک با سازنده به این توافق می‌رسد که در ازای پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر اساس آورده سازنده یا بیشتر، پس از اتمام عملیات ساخت انتقال سند را انجام دهند.
حالت دوم برعکس حالت اول است؛ بدین معنا که در این حالت بر اساس توافق انجام شده سند ابتدا به سازنده انتقال داده می‌شود و در سوی دیگر معامله سازنده باید چک تضمین را به مالک بسپارد.
| تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید در یک مکان مطمئن مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک انجام شود. |
در حالت سوم نیز مالک تعهد می‌دهد که بر اساس پیشرفت کار قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده انجام دهد. شیوه این توافق که نسبت به دو حالت بالا مرسوم‌تر و متعارف‌تر است این است که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده بعد از سقف پنجم، دانگ دوم بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم پس از پایان کار به نام زده می‌شود. لازم است بدانید برای هریک از این مراحل یک چک تضمینی از طرف مالک به سازنده داده می‌شود.
- انتقال سند برای سازنده
تعهدات سازنده اغلب مربوط به نحوه ساخت است.
نکته بسیار مهمی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کرد این است که باید مشخصات عمومی ساختمان و سازه اعم از نوع مصالح به همراه قیمت هر یک از اجزاﺀ، نوع سیستم‌های به کار رفته و حتی درب کابینت‌ها و سایر موارد دیگر یک به یک ذکر شود.
انتخاب داور
در زمان عقد قرارداد مشارکت بهتر است فردی را به عنوان داور انتخاب کنید و نام وی را صراحتا در قرارداد ساخت و ساز مشارکتی ذکر کنید و علاوه بر این حدود اختیارات داور را به صورت واضح تعریف کنید.
در تعیین داور به دو نکته زیر توجه داشته باشید:
- لازم نیست به داور موردنظرتان اختیارات افسار گسیخته دهید.
- اگر قصد دارید اختیار تام را به داور خود بدهید باید مشخص کنید که تمام اختلاف‌های مربوط به قرارداد لازم است از سوی داور یا حکم رسیدگی شود و رأی وی برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود.
از آنجایی که در قرارداد ساخت و ساز مشارکتی یا هر قرارداد دیگری نقش داور علاوه بر میانجیگری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا حکم مشابه نقش قاضی دادگاه است بنابراین اگر داور قرارداد مشارکت در ساخت را به شکلی انتخاب می‌کنید که با طرفین قرارداد رابطه دوستی و نزدیکی دارد لازم است به وی بگویید که به موجب پذیرش نقش داور در قرارداد، ممکن است مجبور به صدور رای به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر کند و به همین دلیل قطعا آن طرف قرارداد که متضرر شده است از وی ناراحت می‌شود.
با دقت در اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت متوجه یک نکته خواهید شد و آن ایناست که معمولا طرفین قرارداد یا خود داور از نقش واقعی خود اطلاعی ندارند و به اشتباه تصور می‌کنند که داور نقش ریش سفیدی یا میانجیگری دارد.
در چنین شرایطی طرفین قرارداد ساخت و ساز مشارکتی و داور هر دو با مشکلات جدی از جمله صادر نشدن رای داوری در زمان مقرر مواجه می‌شوند و داور ملزم به جبران خسارات طرفین می‌شود و علاوه بر این به حکم دادگاه به مدت پنج سال از داوری محروم می‌شود. همچنین از آنجایی که در قرارداد شرط داوری ذکر شده است دادگاه تا زمان انقضای مدت داوری یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نخواهد کرد.
حق پیش فروش
اگر سازنده را به طور کامل نمی‌شناسید بهتر است تا زمان پایان پروژه اختیار حق پیش فروش را در قرارداد به وی واگذار نکنید.
گرفتن حق وام
این امکان وجود دارد که سازنده، از مالک درخواست گرفتن وام کند یا این‌که در قرارداد ذکر شود که سازنده می‌تواند وام دریافت کند. لازم است مالک در این زمینه نیز بسیار دقیق باشد چراکه به مجب موافقت با گرفتن وام از سوی سازنده باید سند مالک در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد در رهن بانک قرار گیرد. حال در صورتی که سازنده به تعهدات خود عمل نکند یا اقدام به پرداخت به موقع اقساط وام نکند یا تسویه حساب نکرده باشد، به دلیل مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر، ملک از سوی بانک مصادره خواهد شد.
افزایش قیمت در زمان انجام کار
لازم است بدانید افزایش قیمت ملک یا مصالح ساختمانی به هیچ وجه در اصل قرارداد ساخت و ساز مشارکتی تاثیرگذار نیست. بنابراین لازم است مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان انجام کار سهم بیشتری را طلب نکند و سازنده نیز افزایش قیمت مصالح ساختمانی را دلیل بر طلب سهم بیشتر نداند.
مشارکت مدنی در ساخت
قرارداد مشارکت مدنی یکی از قراردادهای مؤثر برای ایجاد تسهیلات به منظور توسعه فعالیت‌های تولیدی، بازرگانی و خدماتی است. این نوع مشارکت در واقع نوعی سرمایه‌گذاری مشترک خوب و ایده‌آل به منظور دستیابی به اهداف شرکا برای افزایش درآمد محسوب می‌شود که لازم است در کل موضوع به نحوه و شرایط ایجاد مشارکت توجه ویژه‌ای شود.
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله نمونه‌های مشارکت مدنی است که در آن مالک و سازنده با یکدیگر شریک هستند.
مدت زمان قرارداد مشارکت مدنی با توجه به هدف فعالیت موضوع قرارداد و به تشخیص بانک و موافقت شریک در ابتدای قرارداد مشخص می‌شود و حداکثر مشارکت بانک در هر شرکت مدنی به میزان هشتاد درصد کل سرمایه خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت حاوی تبصره‌های بسیار زیادی است که می‌توان به منظور اطمینان خاطر بیشتر و متناسب با نوع قرارداد و شرایط افراد از آنها استفاده کرد. همواره مشورت با یک وکیل یا فرد حقوقی قطعا سرمایه گذاری مطمئن‌تری را برایتان رقم می‌زند.
با توجه به این‌که از زمان آغاز طرح و طی مراحل اداری با شهرداری و سازمان ثبت و نیز حضور در دفترخانه به منظور صدور سند تفکیکی آپارتمان‌های جدید، به صورت میانگین زمانی بالغ بر یک سال خواهد بود و ممکن است در این مدت حوادثی مانند فوت یکی از طرفین قرارداد رخ دهد و در نتیجه آن موضوع تعهدات به امر انحصار وراثت موکول شود و این فاصله زمانی اتفاقاتی نظیر افزایش یا کاهش ارزش ملک یا مصالح ساختمانی رخ دهد از این رو آشنایی با نکات حقوقی قراردادهایی مانند این نمونه که به نام مشارکت مدنی نیز شناخته شده‌اند بسیار ضروری خواهد بود.
جمع‌بندی
چند سالی می‌شود که ساخت و ساز مشارکتی با استقبال خوبی از سوی صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی مواجه شده است. در صورتی که ساخت و ساز مشارکتی درست و با رعایت حقوق طرفین معامله ادامه یابد، سود قابل قبولی خواهد داشت. برای این منظور باید به اغلب قوانین موجود در این زمینه واقف باشید تا نتایج قابل قبولی دریافت کنید.
توصیه می‌شود قبل از اقدام به تنظیم قرارداد ساخت و ساز مشارکتی حتما با یک وکیل مشورت کنید.
